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        發表于 2021-05-23 13:08:13 股吧網頁版
        首批9家公募REITs來了 值得買嗎?
        來源:中國基金報 作者:吳君

          5月底,首批9只公募REITs產品跑步進入發售階段,作為市場全新的基金投資產品,備受關注。

          這些基金包括:華安張江光大園REIT、滬杭甬杭徽REIT、富國首創水務封閉式REIT、東吳蘇園產業REIT、中金普洛斯倉庫REIT、紅土創新鹽田港REIT、首鋼綠能、平安廣交投廣河高速REIT、博時招商蛇口產業園。

          基金君最近采訪了多位專業人士,從我們投資者的角度,探討公募REITs是否值得買?怎么買?投資收益如何?投資過程中需要注意哪些風險?海外公募REITs發展有哪些經驗可供參考?

          公募REITs可作為投資者資產配置一部分

          中國基金報:首批9只公募REITs近期將發售,作為普通投資者,有哪些方式可以參與投資?是否值得投資?

          上海證券基金評價研究中心分析師姚慧:對于普通投資者來說,公募REITs提供了以較低門檻參與不動產市場投資的機會。同時,上市的REITs份額可以在交易所交易,具有較好的流動性;公募REITs具備強制分紅制度,從9只擬發行產品已經公布基金招募說明書來看,預計現金流分派率為4%-12%;根據公募REITs在其他國家的發展經驗,公募REITs長期收益較穩定。過去三十年,美國REITs的年化回報率達到12%左右,和標普500指數收益率不相上下;因其投資標的的特殊性,同股票和債券的相關性較低,在資產組合中適當加入公募REITs,可以降低組合波動,提升風險收益比,幫助投資者實現更多元化的配置。因此,我們認為公募REITs確實值得普通投資者配置一些。

          公募REITs采取封閉式運作,不開放申購與贖回。募集期內,普通投資者可以通過場內證券經營機構或基金管理人及其委托的場外基金銷售機構認購基金份額,按照向網下投資者詢價確定的價格認購,認購方式與現行LOF基金認購方式一致,在首次認購或買入基金份額前,應當簽署風險揭示書。公募REIT上市交易之后,投資者可以采用競價、大宗、報價、詢價、指定對手方和協議交易等方式參與二級市場交易。

          好買基金研究中心總監曾令華:公募REITs首次發售將通過向戰略投資者定向配售、向網下投資者詢價發售及向公眾投資者定價發售相結合的方式進行。作為普通投資者,也是有機會參與到首批公募REITs的投資中來,在網下投資者詢價結束后通過各銷售機構以詢價確定的認購價格認購,包括場內和場外兩種認購方式。

          其中,場外將通過基金管理人的直銷網點及基金場外銷售機構的銷售網點發售或按基金管理人、場外銷售機構提供的其他方式辦理公開發售。通過場內認購的基金份額登記在證券登記系統投資人的場內證券賬戶下,通過場外認購的基金份額登記在登記結算系統投資人的場外基金賬戶下。公募REITs具有股債的雙重特性,風險收益特征也介于兩者之間,比較適合收益要求不高、能承受一定波動的投資者。

          盈米基金研究院研究員周禹農:首批公募基礎設施REITs將于近期正式開售,在網下詢價結束后普通投資者可以通過場內和場外兩種方式進行認購。隨著銀行理財產品凈值化以及信托非標轉標,普通投資者需要改變過往投資觀念,通過大類資產配置實現長期可持續收益。公募REITs一方面可以盤活國內基礎設施存量資產,使得投資者得以享有優質基礎設施項目的長期收益;另一方面根據過往海外經驗顯示,REITs與股債的相關性較低通過資產配置可以幫助投資者顯著降低長期波動。

          基煜研究:我們認為公募REITs基金的投資價值十分值得關注,REITs收益分配比率較為穩定,是除股票、債券、地產、現金外的另一種較好的可投資資產,在個人或機構資產組合中具有分散風險的作用。短期來看,可作為A股市場處于震蕩階段的較好的投資選擇,中長期看,無論對個人還是機構,REITs基金都是整個投資組合中十分有效的資產補充。

          在參與方式上,公募REITs首次發售將通過向戰略投資者定向配售、向網下投資者詢價發售及向公眾投資者定價發售相結合的方式進行。待網下詢價結束后,基金份額通過各銷售機構以詢價確定的認購價格公開發售,包括場內和場外兩種認購方式。

          預計現金流分派率為4%-12%

          公募REITs收益率介于股債基金

          中國基金報:公募REITs主要賺取哪部分收益?跟股債基金相比,目前來看收益水平大概是怎么樣的?

          姚慧:公募REITs收益來源主要為經營收益以及因資產增值帶來的資本利得收益。對普通投資者而言,主要賺取每年分紅及二級市場上基金價格的變動。截至2021年5月20日,近三年債券型、混合型和股票型基金的平均年化收益為4.88%、18.22%、16.64%,從9只擬發行產品已經公布基金招募說明書看,預計現金流分派率為4%-12%;從美國市場的過去經驗來看,過去三十年,美國REITs的年化回報率達到12%左右。其收益水平將高于債券型基金,不及混合型和股票型基金。

          曾令華:公募REITs具有股債的雙重屬性,所以投資者收益也主要來源于兩部分,一部分是期間的分紅收益,一部分是基金份額的價值增長收益。

          收益方面,根據發改委發布的《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》,其中明確了項目預計未來3年凈現金流分派率(預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值)原則上不低于4%,考慮到首批公募REITs項目的優質性,預計收益水平在年化4-10%之間。

          周禹農:基礎設施REITs基金的收益主要源自項目經營以及資本增值帶來的資本利得,根據試點基金以及底層資產回報來看絕對收益在股債之間,具有較好的投資性價比。

          以鵬華前海萬科REITs為例,自2015年7月成立至今年化收益6.13%,管理期業績持續跑贏純債型基金并在2015年和2018年等權益市場大幅回調之際實現穩定收益。根據北京大學光華管理學院REITs課題組2021年最新調研結果顯示,在大宗交易市場中商務園區和物流倉儲項目的資本化率在4.5%-6%之間,目前上市銀行的派息率為4.30%,而十年國開的到期收益率為3.48%。

          綜合來看公募基礎設施REITs由于每年強制分紅的規定與國內權益類資產相比有著持續穩定的分紅率,與固收類資產相比可以享有資產增值的彈性且項目信用風險相對可控,彌補了國內資本市場中等風險產品的供給匱乏。

          基煜研究:公募REITs本質上是通過公募基金持有基礎設施資產,并獲取基礎設施資產的投資收益,主要分為較為穩定的現金流收益和資本利得收益。

          從國際上REITs產品的實際表現來看,其收益分配比率較為穩定,具有波動小、抗通脹、可分散投資等特點,整體長期風險收益特征高于貨基和債基,低于股票及偏股型基金。結合首批公募REITs的招募說明書來看,張江光大園REIT的預測項目報酬率為4.5%,滬杭甬高速REIT測算全周期IRR不低于6%,但最終投資者收益也需結合基金費率、發行價格、上市后價格、對應資產基本面情況等因素綜合考慮。

          投資者需了解底層資產后投資

          中國基金報:公募REITs有穩定的高分紅比例,也可以參與二級市場交易,您在投資上有哪些建議?

          姚慧:從資產配置角度來看,公募REITs具有低風險、穩收益的優點,比較適合追求長期穩定投資收益的穩健型投資者。然而,公募REITs作為交易性產品,仍然可能面臨價格波動、項目運營、稅收政策調整等風險,從而影響其收益。投資者仍然需要結合自身預期收益和風險承受能力有選擇的投資。

          曾令華:與債券相比,公募REITs的每年的派息額并不確定,沒有一個固定的票面利率,同時存在一定的波動風險,風險要高于債券。但是和股票相比,公募REITs則具有波動小,派息頻率穩定的特點,公募REITs收益分配每年至少一次,同時收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的 90%,風險要比股票低。對于普通投資者可考慮作為股票、債券資產的一種補充。

          周禹農:REITs具有穩定的高分紅比例適合長期持有,也可以參與二級市場的交易價差進行短期博弈。然而根據現有規定普通投資者持有比例不超過24%,銀行保險等機構投資者或以配置為主,公募REITs上市后的實際流動性可能并不支持大量短線交易,有待未來進一步觀察。此外由于基礎設施項目的特殊性,像高速公路以及污水處理等項目估值可能會隨著運營年限逐年降低甚至趨于零,不了解底層資產的實質而僅根據價格走勢進行交易并不可取,優選基礎設施項目并長期持有可以幫助投資者實現穩定的回報。

          美國REITs跑贏美股

          避免雙重收稅等經驗值得借鑒

          中國基金報:國外REITs基金發展多年表現很好,過去20年收益跑贏美股,為什么收益那么高?有哪些經驗可以借鑒?

          基煜研究:美國REITs起源于1960年,發展時間長,在經歷多次改革后,整體較為成熟。根據Nareit數據,截至2021年3月,美國REITs的總市值約1.35萬億美元,居世界首位。將近1.45億美國人(約43%的美國家庭)直接或通過共同基金、ETF等方式間接持有REITs份額。2008年出臺《REITs投資和多樣化法案》,允許REITs進行多元化物業投資,進一步分散風險。產品方面,投資領域至基建、林場、醫療保健等非傳統領域。

          我國REITs未來隨著產品發展,在深化金融供給側結構性改革、盤活存量資產、降低債務杠桿、促進儲蓄投資轉化和完善多層次資本市場等方面具有重大意義。

          上海證券基金評價研究中心分析師孫桂平:國外REITs收益較高的原因在于:1)美國REITs創新性不減,基礎物業類型不斷豐富,尤其是高收益的基礎資產類型不斷擴充進來,例如基礎設施、數據中心等REITs規模迅速增加,整體提升了REITs的收益率;2)REITs發展更加專業化,當前美國多元化REITs規模占比不到4%,REITs專業化傾向有利于更好地提升REITs 某類型物業管理水平,為投資者帶來更多收益。

          其部分經驗值得借鑒:1)REITs市場是循序發展的,由于REITs涉及到稅收和法律等多方面的制度建設,涉及面很廣,從美國REITs發展歷史來看,也經歷了規則不斷修訂和完善的過程;2)REIT的稅法安排至關重要,美國REITs成立之初就是為了避免雙重收稅(即REITs層面面臨的企業所得稅和投資者層面因為REITs分紅面臨的個人所得稅問題,而滿足一定要求的REITs可以不交企業所得稅),提升了產品競爭力;3)保持投資者的多樣性,放開企業年金、養老金、險資和公積金等長期資金投向REITs市場,使得REITs保持良好流動性,有利于長遠健康發展。還可以通過采取措施吸引海外投資者進入中國REITs市場;4)開放式發展,使得REITs做大做強,允許REITs進行負債經營和股權再融資,將方便REITs購入優質物業,發揮規模優勢和專業優勢,做大做強REITs。

          曾令華:我國的首批公募REITs是基礎設施類型,比如高速公路、生物發電廠等,而目前國外的公募REITs的底層資產中,大多以商業地產為主,整體收益較高。國內的公募REITs目標是盤活我們的存量基礎設施資產,目前國內的存量基礎設施金額高達百萬億,如果能有1%的存量盤活,即代表著基礎設施公募REITs是一個萬億級別的市場,未來公募REITs的底層資產是否會向商業地產開放尚不能確定,所以目前國外的公募REITs發展對于國內有著一定的借鑒意義,但是總體來說借鑒意義并不大。

          稅收方面,目前還沒有公募REITs的稅收辦法出臺,而一直以來,公募REITs的稅收問題也都是大家高度關注的點。稅收問題的復雜點在于對于不同情形有著不同的變化,大體而言,公募REIT的架構為“公募基金—資管計劃—項目公司”,三層架構則不可避免的存在著多重征稅的問題。目前美國會給予REIT特殊待遇,避免REIT層面和投資者層面的重復征稅。國內的公募REITs稅收規則尚不太明確。但當前公募REIT已經箭在弦上,稅收問題預計相對友好,重復征稅可能性不大。

          周禹農:海外市場來看以全球REITs規模最大的美國為例,在過去20年間公募REITs快速發展收益跑贏美股,而在美國REITs的不同資產類別中基礎設施和工業物業近八年收益領跑??v觀美國REITs的發展歷史可以發現在2020年之前美國REITs市場也曾一度表現不佳,近20年隨著規模增加與流動性提升,投資者也給予REITs更高的估值從而形成良性循環。我們可以看到海外市場REITs發展也并非一帆風順,投資者需要時間來提高產品認知而監管也需要探索配套政策。目前國內REITs正處于試點摸索階段,可以適當借鑒海外經驗完善REITs稅制。

          關注底層資產運營、

          市場流動性等風險

          中國基金報:投資公募REITs過程中要關注哪些條款和內容?需要注意哪些風險?

          孫桂平:投資者需要更關注基礎設置物業的類型和運營情況,與基礎設施相關的政策情況,二級市場的交易價格,尤其是未來現金流情況,關系到REITs是否能穩定持續分紅,以及分紅率的高低。雖然REITs具有很多優勢,但投資者仍需要關注REITs市場價格波動風險以及市場流動性風險。

          曾令華:公募REITs最重要的是其底層資產,資產的價值決定了其派息額度和二級市場交易價格,所以底層資產的市場價值非常重要,按照監管規則規定,基金管理人每年至少聘請評估機構對基礎設施資產進行1次評估,資產的估值價格是需要重點關注的內容。其次需要關心的是底層資產最近三年的現金流情況,經營現金流對資產估值具有錨定作用,將影響REITs產品定價和派息能力。條款方面,可以著重關注公募REITs的固定費率和浮動費率、認購門檻、不同認購金額對應的認購費率等。

          不可否認的是,基礎設施公募REITs也是具有一定風險的,如底層資產是高速公路,則有可能受到疫情導致的車流量下降的影響,產業園區則有可能受到產業升級導致的出租率波動的影響。按照交易所發布的相關辦法,公募REITs上市首日有30%的漲跌幅限制和后續交易日10%的漲跌幅限制,公募REITs的存續期間較長,如果市場環境基本面隨著時間的推移發生變化,公募REITs的本金波動是值得關注的風險。

          周禹農:根據目前首批REITs基金已披露的招募說明書來看,不同產品的條款和內容存在差異目前并未統一標準。對于普通投資者,我們建議其重點了解基金的存續期以及資本化率,此外不同產品固定及浮動管理費率的條款差異較大也會影響投資者的實際持有體驗,在投資過程中要對項目的流動性風險、產業政策以及集中投資風險保持警惕。

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